李淳报道 今年的两会政府工作报告中明确指出“城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升”，预示着在更高水平上加速推进城市更新。房地产行业正经历由增量市场向存量市场的转变，参与大规模的城市更新,是房企创新转型的重要路径。以沪深城市更新为主题的两地交流会于3月14日在上海举行。
来自上海、深圳两地的房地产开发企业、投资公司和协会、研究机构等近50位企业家、专家学者与会。中国房协房地产流通专业委员会常务副秘书长虞海发、深圳城市更新协会秘书长周旭分别致辞。本次活动由上海易居房地产研究院、深圳城市更新开发协会共同主办，易居研究院中国房地产案例研究中心、易居企业集团克而瑞事业群城市发展部承办。
沪深城市更新是房企转型必争之地
会上，易居企业集团克而瑞事业群城市发展部副总经理付伟从城市更新带给房企的现实机会与挑战进行解读。由于城市生命具有周期性、土地资源容量具有边界、政府需求及市场需求导向给城市更新带来新发展机遇，城市更新将是下半场房企实现转型的必争之地，工业用地、城中村、存量商业将是本轮发展重点方向;城市更新项目由于存在自带产业，注重空间融合与创新，周期长、重运营，内容持续叠代升级，因此城市更新较地产开发门槛更高且难复制，对房企来说是挑战;未来随着人口、产业、交通进一步融合，城市外溢趋势不可逆转，环沪区域、临深区域依旧会保持上升趋势。
城市更新的应对机制
面对城市更新过程中不断变化的发展需求，华润置地华南大区城市更新事业部投资拓展经理王宽余表示，2000年，华润置地开始介入城市更新项目。从城市更新1.0版、2.0版，到今日3.0版，三个阶段的变化主要因为：对于开发企业而言，不单是做一个产品的品质追求，应该是考虑整个城市的服务运营配套。因此，需要各个方面资源整合，比如政府、居民，各个产业的导入等各方面资源融合在一起，形成一个合力，推动城市更新的发展。
作为深圳市属国企的深圳天健集团城市更新部总经理刘军认为，在城市更新发展大趋势下企业斩获了众多的城市更新项目。当然只做一个开发企业并不能可持续发展，需要积极践行企业责任，参与民生工程建设，为更新完善社会基础设施积极做出贡献。因此，城市更新给企业带来发展契机的同时，企业也需要不断调整扮演好自己的角色。
“高门槛”背后的困境
仁恒置地上海公司常务副总经理沈浦阳谈到投资收益，目前正处于一个瓶颈期，由于存量旧改当中，存在零星未拆除，所以导致现在的拆迁成本，与直接从土地市场招拍挂拿地成本相差不大，甚至更高。考虑到一般这样的项目位置比较好，希望未来限价政策能够放松，这样能够对收益带来更多的回报。标准的城市更新项目，不仅是旧改项目，更个提升城市形象、调整城市功能。对建筑物等硬件设施进行改造，也是对各种文化环境、社会心理等软环境进行延续与更新。
宝华集团副总裁杨健表示城市更新主要分为三大类型：一是以政府投入主导的福利型;二是政府+企业经济增长型;三是政府+企业+社区经济增幅型。城市更新更多的是工业厂房改造、商业改造、商圈改造。他以宝华收购某酒店商业改造为例，该酒店作为上海城市改革开放的城市记忆，只能在保留它建筑元素的基础上进行改造。从接手到现在已有7年多时间，通过规划建设大约还需要一年半到两年才能投入使用。他提到有的项目改造费用远比拆掉重建贵得多，中间还需对各方参与者进行协调，对开发企业具有挑战性。
房企转型的一个方向
交流会上，深圳碧桂园房地产投资有限公司区域助理总裁刘昕就碧桂园深圳机器人产业园项目做交流分享。目前该项目的成功有三个方面：1、精准的定位，借助宝安中心区产业优势，从机器人产业生产、研发的全产业链出发，重点引入机器人及相关配套产业，打造以机器人为主题的产业园区;2、超高的工作效率，项目从规划设计到开园运营仅用了两个月时间，创造了同类项目开发建设速度记录;3、通过各方面的包装，将产业园分区化，配套餐厅、员工公寓、凤凰优选，打通整个园区产业链，利用产业配套来支持生产。这算是比较成功的城市更新项目，有许多可借鉴之处，也是作为房企转型的一次成功尝试。
城市更新的背后需要反思
溢臻投资董事长刘晓兰以自身考察、参与过的城市更新项目作一个复盘分享。以三个案例提出了一系列城市更新背后的反思。尤其是在城市更新过程中，存在谁是主角谁是配角的问题。是政府作为主导，还是投资机构、开发商、运营商，如何植入合适的内容能够被接受?应该明确每个项目中参与者的角色定位。其次是关于运营商该如何运营的问题，是开发思维还是长线思维，是资本思维还是短期的快速回笼思维，最后为什么很多项目关闭了?深入挖掘地产人对参与城市更新背后的反思。如果没有很好的商业模式，没有很精准的定位，没有很好的经济支持，靠完全白日化的二房东市场竞争，这种更新很容易出现很多问题。城市更新项目首先要慎重规划，要有全局观念;同时，还要形成旧城改造资金链的良性循环。
城市更新开发遵循三个理念
会上，易居企业集团易沃事业部总经理、上海易居房地产研究院中国房地产案例研究中心副主任兼秘书长马彦文进行了归纳与总结。
他认为，城市更新是个相对宽泛的概念，为什么在当下地产圈成为一个热点课题，主要动因有两个：第一，房地产业发展的纬度：中国的城市化发展到现在，已经到了一个转折和思考的时刻：下一步机会在哪里?我想，其中城市更新，或者说对城市存量的改造，是一个大的机会。第二，城市生长的纬度：随着城市的发展，城市不可避免地会出现逐步老化或因外界变化而引起的不适应性，局部或整体地、有步骤地改造和更新旧城的物质环境就成为必然。
城市更新的开发有必要遵循三点理念：一、城市更新并不是单纯的让城市看起来“更新”。所以不是新开发项目的“命题作文”，而是“材料作文”。不是破坏一个旧世界，建造一个新世界，而是城市历史的沿革，人文的延续，保护中更新，更新中保护。
二、城市更新要找到一种全新关系来滋养。城市更新更像是城市界面的一种“重写”。在城市这个界面上，对具体的、个体的、差异化的城市场景上不断的逆向重构与思考，不断输入人们需求、期望，甚至是基于空间的、事件的一次次实验探索，持续建立新的界面语言：建筑的语言、自然的语言、制造的语言、社会关系的语言……这样的重写机制，来与这座城市对话和交流，也反馈于人为城市创造的所有可能。
三、找到参与主体各方利益的最大公约数。经济效益和社会公平之间的平衡，参与主体各方利益的博弈，正义性和合法性之间的均衡。
