长租公寓在中国作为一个新兴发展的另类资产类别，在近年来受到了资本市场的广泛关注。仲量联行年度报告总结，2024年全年，长租公寓在上海投资市场中成交金额占比为14%，成交宗数占比为17%，已然成为上海投资市场的主流资产类别之一。仲量联行分析，目前长租公寓投资领域呈现出四大趋势。
趋势一:公募REIT助力长租公寓市场
2024年，我国租赁住房公募REITs申报发行节奏持续加快。10月末，招商蛇口租赁住房REIT在深圳证券交易所正式挂牌上市，产品发行总规模达13.635亿元。至此，我国已录得6支保障性租赁住房公募REITs上市交易，累计发行规模近百亿元。
保障性租赁住房公募REITs因其底层项目较强的抗经济周期属性及稳健的收益表现而备受投资者的追捧。根据目前已披露的最新保租房REITs财报显示，已上市的6支租赁住房公募REITs的底层项目经营表现稳健，出租率均维持在90%以上的水平,资产强抗周期性的特征明显。
这些公募REITs为长租公寓市场树立了投资收益率的行业标杆，提供了稳健的收益水平并拓宽了资金退出渠道，从而进一步激发了市场活跃度，吸引了更多资金流入，推动了长租公寓市场的持续发展。随着国家发展改革委全面推动基础设施REITs常态化发行，并将REITs底层资产范围扩大至市场化租赁住房，我国长租公寓市场将迎来更为广阔的发展空间。
趋势二：租赁需求与稳定回报双重驱动
随着城市化进程的加速和人口流动性的提升，租赁需求呈现出持续增长的态势。同时，长租公寓作为一种高品质的租赁产品，凭借其稳定的收益和较低的风险，吸引了越来越多的投资者进入市场。
以上海为例，作为长租公寓投资最活跃的城市之一，近年来上海的长租公寓市场呈现出蓬勃的发展态势。从2022年至2024年，上海连续三年创造交易活跃度新高，共计成交了46单长租公寓项目，投资交易额累计近220亿元人民币，实现了17.3%的复合增长率。这一数据充分说明了上海长租公寓市场的活力和潜力。
趋势三：进入赛道的投资人背景多元化
长租公寓资产以其相对稳定的收益率和出色的抗经济周期能力，不仅吸引了早期便关注该赛道的机构投资人，还赢得了大批非传统公寓投资人的青睐，纷纷开始关注和收购长租公寓项目。
2024年高净值人士和家族办公室的市场活跃度相较于前两年有显著提升。同时，国企也在年末发力，收购城市核心区公寓资产以扩大其资管规模，进一步提升运营效率。此外，尽管险资投资人在本年度投资量相对较小，但据悉明年一季度险资有望积极入市，加大对长租公寓的投资力度，从而进一步推动市场交易的增长。
趋势四：稳定现金流和回报率吸引投资人
随着长租公寓市场的快速发展，越来越多的长租公寓项目开始呈现出稳定的现金流和回报率，并为投资者提供了核心型的投资机会。
在核心型投资策略下，投资者更加注重项目的运营管理和长期收益能力，而非仅仅关注项目的初始购买成本和潜在的资本增值空间。这种策略的转变，将有助于推动长租公寓市场的持续健康发展，并为投资者带来更为稳定和可持续的回报。这种核心型投资策略的兴起，不仅是因为长租公寓市场本身的成熟和稳定，更是因为投资者对于这一市场长期发展的信心和期望。
稳定型和增值型投资机会均受到投资者的关注，体现了市场成熟度和投资者专业度的提高。（推广）
