近日，第一太平戴维斯在沪召开2023年上海二季度市场回顾媒体发布会，针对写字楼市场、零售商业市场、大宗交易投资市场、产业物流地产市场、住宅销售和租赁市场进行多维度的解读和预测。
餐饮业态随客流回升恢复拓店
2023年1-5月，上海零售总额同比增长27.5%，批发零售业与住宿餐饮业分别累计同比上涨25.4%和55.5%。上海城区零售市场2023年上半年无新开业购物中心入市。但外环外录得蟠龙天地新开业，以城市微度假定位，结合江南历史风貌与现代商业和艺术。
全市购物中心空置率环比下降0.1个百分点至12.9%，结束连续五个季度上涨趋势，较去年同期上涨3.0个百分点。其中核心商圈降幅较为明显，环比下降1.1个百分点至11.1%，而非核心商圈购物中心空置率上涨0.2个百分点至13.3%。
全市购物中心首层平均租金环比下降0.2%，为每平方米每天人民币26.2元，较去年同期下降1.6%；其中核心商圈首层租金环比下降0.1%，非核心商圈环比下降0.2%，同比分别下降0.9%和1.8%。
核心商圈内标杆项目均有一定幅度的品牌调整与升级，近八成跟踪项目空置率季度内有所下降，并引进众多首店与新进品牌，优质开发商旗下项目展现出极强的运营调整能力。
第二季度餐饮品牌随客流回升拓店意愿有所改善，餐饮业正逐步走出此前低迷，多个细分餐饮业态新租面积均有显著增长。休闲餐饮及精致餐饮等正餐类扩张积极；与此同时酸奶及咖啡等细分品类竞争激烈，拓店积极。
季度内数个新进的小众香氛与配饰品牌均选择标杆项目开出中国首家门店，且一些新兴品牌对非标项目及街区商业亦展现浓厚兴趣。
2023下半年预计将迎来7个新项目共计69.3万平方米新增供应，主要集中在真如、徐汇滨江、前滩等新兴区域。
消费驱动上海物流租赁需求
2023年第二季度，上海非保税高标仓市场迎来位于青浦子市场的项目一期交付，为市场带来了约30万平方米的新增供应，推升全市非保税高标仓存量至731.4万平方米。上海非保税高标仓市场租金指数环比持平，同比微涨1.3%，平均租金录得人民币每平方米每月50元，市场租金表现平稳。
第二季度，整体市场空置率较上季度环比上升2.9个百分点至14.8%。空置率上升主要由于新项目交付影响。此外，奉贤、松江等子市场部分现有项目亦有部分租户调整。零售及化妆品品牌部分退租或出于成本考量搬迁至租金更加低廉的仓库。
随着知名生鲜零售品牌自建仓库的交付运营，其位于青浦及松江子市场的现有租赁面积亦重新进入租赁市场。新增租户方面，冷链物流及云仓于季度内表现活跃。
2023年上半年，上海市以餐饮品类为首的消费业态率先复苏，零售市场活跃度逐步回暖。消费相关的生活物流需求预计在下半年将继续抬升，为物流仓储市场带来新增租赁需求。
未来6个月预计仍将有约50万平方米新增供应入市，主要分布于金山、奉贤等子市场。较高的供应规模预计将在2024年延续。
境外投资者活跃度有所提升
2023年第二季度大宗交易活动明显放缓。本季度共完成12笔大宗成交，合计成交金额达人民币49.6亿元，同比下降59%。2023年第二季度服务式公寓录得5笔大宗交易，成交总额达16.3亿元，首次成为交易总额最高的细分赛道。
二季度以来，境外投资者活跃度明显有所提升，本季度近一半的交易有外资的参与，交易集中在生物医药及租赁公寓。
办公资产价格在经历了理性调整后，上海甲级写字楼收益率在2023年第二季度达到4.75%，且预计在未来几个季度将进一步上升，因在基本面疲软的情况下，无法再融资迫使业主加速出售资产。
传统工业项目的持续新增供应、需求疲软及较低的收益率使得投资者开始寻求如生物医药、冷链等一些更为小众的资产类型。
尽管整体收益率正在提升，投资者依旧谨慎，试图寻求更高的收益率以保留足够的安全缓冲以应对未来市场的不确定性。
虽然经济不确定性持续存在，上海作为全国经济总量最大的城市和最具活力的商业中心，对投资者依然充满吸引力。随着卖方不得不满足买方的要求，预计未来几个季度将有更多的交易，这将有助于重置价格并缩小买卖双方的预期差距。
