近年来，中国经济下行压力持续加大，房地产出现集体低迷，商业地产板块也在持续遇冷，而作为服务实体经济为主要目的的产业园区，在全球经济放缓，供应链产业链深度调整、高科技行业争夺加剧的大背景下，热度却在不断攀升。
产业地产逐渐升温，不仅成为了社会关注的热点和投资新宠，各大产业巨擘和地产大佬也纷纷入局产业地产版图，希望能够在产业赛道拔得头筹，占得一席之地。
在各项优惠政策、丰厚补贴的加持下，产业园区数量出现了大幅度增长。但是，大面积的载体开发，园区的高空置率也随之而来，其中存在的问题也愈发明显。
粗放式的发展模式见顶，在以人工智能、生物医药为代表的新兴产业发展下，对园区的要求也在进一步提升。存量盘活、产业发展困境日益严峻，越来越多企业开始探索新发展路径，“产业运营”四个字更是被反复提及。
回归产业本质，破局产业运营
今年，产业运营更是成为了产业地产发展主旋律，并且已经出现了“园区”传“园区”的现象。
各地政府对产业运营也产生了非常强烈的诉求。因为他们深知，优质的产业运营能力不仅可以促进当地的产业发展，还能让其在发展过程中拥有更具竞争力的产业生态，在为当地带来税收的同时，还能解决就业问题。
由于早期毫无规划的大面积建设，当下产业园区已经进入存量时代。一方面是老旧厂房的低效利用，另一方面是空置率的居高不下，特别是在分批供地、严控租售比例等政策出台后，想要将产业园区继续出租或者出售，简直是难于上青天。
此时，产业运营的重要性逐渐凸显。
1、理解产业是核心
抛开产业运营的各种概念、理念来说，产业运营的核心就是对产业的理解。不管是多前卫的运营理念，多缜密的运营框架，一旦缺乏对产业的理解，最后都会化为一摊死水，一碰就碎。
想要做好产业运营，就需要对产业有深刻的理解，首先要知道企业到底要什么，就像航行的船只一样，只有知道终点在哪里，才会有继续前行的方向。产业运营亦是如此，只有了解到企业的需求，才能为之打造合适的产业运营服务体系。
2、聚焦特色产业的细分领域
目前，绝大部分产业园区在产业定位、发展方向和发展模式上缺乏明显区分，在顶层设计和统筹规划上也有所缺失，区域优势、主导产业不突出，前瞻性、指导性、权威性表现不强，成了综合型园区的通病。
在运营服务方面，综合型园区也只能提供基础的物业服务。由于入驻企业类型复杂，需求多样，不仅管理难度大、效率低，服务体验也会大打折扣。
所以，想要做好产业运营，势必要抛弃原来的粗放式运营模式，在特色产业方向下聚焦更加细分的领域，才能为企业提供更加精细化的产业运营服务。只有产业定位更下沉，需求才会更紧密，服务诉求也会更统一。
3、增值服务是助力
企业的快速发展，一定离不开增值服务的加持。
相比于基础服务的片面，增值服务则具有更强的内生动力。简单的基础服务已经无法满足企业的发展需求，这就需要园区不断深入企业核心，通过融资、对接合作、补充供应链等方式，围绕产业本身，破解发展困境。
其中，投融资便是增值服务中的重头戏。
缺钱、缺人是企业永远绕不开的话题，园区则需要以增值服务为抓手，融资手段为引擎，在聚焦细分领域的同时，配合自身对产业的理解，发挥人脉资源优势，帮助企业对接相关的投融资业务。
2023第九届方升产业园区大会现场
对于产业运营，我们仍然需要以学习者的心态，持续加深对产业的理解，不断聚焦特色产业的细分领域，打磨自身的增值服务能力，构建出优质的产业运营服务体系，更好帮助产业，帮助园区实现快速发展。
在2023第九届方升产业园区大会上，招商蛇口凭借着在产业地产行业的多年深耕，再一次荣膺“中国产业园区运营商TOP50”第一名。
此项荣誉并非偶然，而是一步步稳扎稳打的结果。招商蛇口近几年的产业运营成果，也给我们留下了非常深刻的印象，不管是在产业理解层面，还是聚焦特色产业的细分领域，又或是为企业提供增值服务的过程中，都取得了不错的成绩。
作为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，招商蛇口以“产融创新，低碳先锋，经营稳健”为特色，围绕着开发业务、资产运营和城市服务，不断为城市发展赋能，为产业升级助力。
细数招商蛇口的发展历程，他并非依靠体量取胜，而是通过专业的产业运营服务体系，不断从细节中打磨，用心服务好每一家入驻企业。
截至2022年末，招商蛇口总资产达8864.7亿元，打造了620+精品项目，业务范围覆盖110+城市。依托产业全价值链实业和资本运营平台，招商蛇口稳中求变，不断为高质量可持续发展助力。
专业产业服务，构建成熟运营体系
随着存量资产盘活持续加码、公募REITs通路大开，产业运营的热度也在持续走高，并且逐渐成为园区高质量发展之中的重要一环，上到国资企业，下到民营园区，都在围绕产业运营不断打磨自己的核心竞争力。
纵观整个产业园区市场，绝大部分园区仍然还是以传统运营模式为主。
面对当下以人工智能、生物医药为代表的战略性新兴产业，如何提供精细化的产业运营服务，如何满足不同阶段企业的发展诉求，如何切实为入园企业赋能，进一步助推城市产业转型升级，也一直是招商蛇口探索和思考的问题。
为了更好服务入驻企业，今年招商蛇口将重点聚焦主题园区的打造，以系统化的方式提升产业运营打法。总结提出了“五个一”的总体架构，即一套清晰的产业定位、一套明确的产业组织体系、一个针对性强的产业载体、一个完善的产业配套体系、一个落地的产业运营服务。
以“五个一”的专业打法，持续深化主题园区产品，从不同维度提升产业运营质量，在增强客户黏性和满意度的同时，构建特色化、专业化的生态服务体系，突出“产业属性”，做强“产业核心”。
在数字化、智慧化平台打造方面，招商蛇口从细节入手，围绕着“做企业创新成长的时空合伙人”的定位，打造了一个集APP、小程序、管理后台为一体的智慧园区平台“InPark招商蛇口”，不仅紧密链接了园区的人、物和服务，同时还涵盖了物业、产业、政务、生活、办公等130+服务场景，2000+企业服务实例。
当前，招商蛇口的数字化、智慧化建设已取得显著成效。
在经营方面，招商蛇口通过智慧BI和计划管控，提炼关键性园区运营指标数据，挖掘数据的潜在关联，整体把控园区的经营状况和发展趋势。
在企业服务方面，依托“InPark招商蛇口”平台，为企业提供360°全生命周期服务，并配合不同的产业主题提供特色行业差异化服务，帮助入驻企业提高园区办事效率，促进企业业务增长。
上到园区商业和项目周边生活配套整合，下到入驻企业的日常运营服务，都能在“InPark招商蛇口”平台找到解决入口。
在管控方面，“InPark招商蛇口”平台实现了统一的空间租赁管理，不仅支持办公、商业、厂房、仓库等多元空间产品的经营模式，还实现了精细化空间信息管理，动态呈现资产当前的租售状态和入驻客户信息、历史租售情况等，让资产状况一目了然。
对于火爆的公募REITs，招商蛇口也积累了一套自己的打法。
在资产管理方面，招商蛇口不断优化园区资产组合，实现有进有退，在提升资产质量和运营效率的同时，对于经营提升空间不大、长期持有价值不高的存量低效无效资产，通过销售、股权处置等方式进行退出，并且积极获取符合REIT扩募条件的增量优质资产。
产业运营是产业园区的本质，只有通过高质量的运营，才能让资产激发二次活力，实现资产盘活。
所以，在产业运营方面，蛇口产园REIT通过对园区资产进行“轻重分离”，促进园区运营主体由开发建设为重转向运营管理为重，在构建可持续发展园区生态的同时，促进园区的全生命周期管理和专业化运营。
众所周知，满足公募REITs发行条件并非易事。而作为国内首批公募REITS之一“蛇口产园REIT”发起人的招商蛇口，早已形成了一套“投-融-建-管-退”的资产闭环。依托产业+金融的优势，助力入园企业实现高质量发展。
依托强大产业运营服务体系为支撑，招商蛇口产业园遍地开花。截至2023年上半年，全国范围内已布局网谷、意库、智慧城三大产品线以及各类科技类园区，运营及规划园区面积将近500万平方米。
在招商蛇口产业运营服务体系的影响下，一个更牢固的产业生态链条，更稳定的产业结构在全国范围内得以复制，不仅帮助企业在当地生根发芽，还能解决因城市能级、营商环境等问题出现的产业流失情况。
从产业研究、产城规划到产业集聚、园区运营，从主题园区到特色产业带，再到生态型片区，招商蛇口的每一步都稳扎稳打，秉承着先行先试的改革精神，践行央企责任，积极助力产业生长，实现经济、社会、生态环境的全面可持续发展。
一直奔跑在路上的招商蛇口，未来将继续依托网谷、意库、智慧城三大产品线，以创新之力，筑中国经济腾飞之梦。在打造全生命空间载体，全产业链服务体系的同时，赋能城市生长，承载美好生活，为我国产业发展创造一个又一个奇迹。
只有回归产业本质，才能更好赋能产业发展。
传统的“开发-建设-出售-再开发”的“重资产”模式不可持续，已是行业共识。只有做好产业生态、精准产业运营，从根本上转变盈利模式，才能把园区从长周期业务优化为中长期业务，实现园区经济和社会价值的平衡。
在存量资产亟须盘活、传统产业转型升级的当下，产业运营仍然是产业园区高质量发展的关键所在。未来，一定还会有更多园区加入到探索产业运营的行列中来。
产业运营的热度持续走高，已成体系的企业却屈指可数，但以蛇口、张江等龙头园区却在产业运营方面表现不俗，不管是在基础服务方面，又或是增值服务层面，都已经交出了让人满意的答卷，能够给想要加入或已经加入产业运营行列的企业一些借鉴和启发。
