2026年6月18日，国内首批商业不动产REITs在上交所正式挂牌交易，恰逢基础设施公募REITs试点落地五周年的关键节点。此次重磅落地，不仅是国内REITs市场品类创新的标志性突破，更宣告行业正式迈入基础设施+商业不动产双轮驱动的全新发展阶段，为国内万亿级存量不动产盘活、不动产行业转型升级、资本市场服务实体经济提质增效注入核心动能。

据统计，首批4只商业不动产REITs上市时，市场认购热度较高，全部提前结束募集并启动比例配售。其中，国泰海通砂之船商业REIT网下认购倍数达103.82倍；中信建投首农商业REIT为80.16倍；中金唯品会商业REIT为68.28倍；汇添富上海地产商业REIT为38.55倍。首批产品平均网下认购倍数达到78倍，涵盖了银行理财、券商自营、私募等各类专业机构，同时也吸引了大量个人投资者参与。

2021年，9只基础设施公募REITs登陆交易所，正式拉开国内不动产标准化证券化的序幕。短短五年时间，国内公募REITs走出一条独具本土特色的发展路径，完成从制度试点到常态化发行、从单一资产类型到多元业态扩容的完整蜕变。截至今年6月，全市场上市REITs产品数量已达86只，整体管理规模约2450亿元。

据戴德梁行分析报告：回顾市场五年发展脉络，有三个关键转折点深刻改变行业生态。第一是制度破冰阶段，立足国内基础设施建设体量庞大、存量资产丰厚的本土市场特征，创新推出基础设施公募REITs，首次将高速公路、产业园区、仓储物流等重资产推向公开资本市场；第二是常态化发行成型，配套政策进一步完善，资产类型进一步扩容，各类市场主体参与信心显著提升；第三则是去年年末商业不动产REITs试点规则落地，为海量存量商业物业打开证券化通道，并在短时间内迎来首批上市项目。

本次同步挂牌上市的四只商业不动产REITs合计募资规模超200亿元，物业布局国内多座核心城市，业态覆盖办公、城市购物中心、奥特莱斯等主流商业形态，资产持有主体兼顾地方国资平台与头部民营商业运营企业，具备极强的行业示范作用。首批挂牌上市后，短时间内又有6单商业不动产REITs项目顺利获批，业态版图进一步拓展，新增优质酒店业态，补齐商业不动产REITs细分品类短板，为后续市场多元化、规模化发展筑牢基础。

根据戴德梁行统计，目前全市场已申报的商业不动产REITs项目共22单，整体申报规模突破700亿元，业态涵盖购物中心、写字楼、酒店、综合商业体等，后续市场供给将持续释放。

长期以来，国内商业地产行业依赖高杠杆、快周转的开发销售模式，资产周转效率偏低。商业不动产REITs的推出，彻底重构不动产行业“投融管退”全链条逻辑。一方面，持有优质商业物业的企业可通过REITs实现存量资产变现，有效降低企业负债水平，减少行业对银行信贷的依赖；另一方面，市场估值逻辑发生根本性转变，资产价值不再单纯依托土地增值，而是由长期租金现金流、运营管理能力决定，倒逼行业从“重开发”转向“重运营”。

站在国内公募REITs的全新起点，基础设施与商业不动产双赛道并行格局正式成型。国内存量商业物业体量庞大，蕴藏全新发展机遇。未来戴德梁行将持续发挥不动产专业服务优势，深度参与国内公募REITs市场建设，为不动产行业高质量发展持续贡献专业力量。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文总结，二季度上海紧扣“十五五”规划培育新质生产力部署，加码集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业扶持，以算力券、转化补贴稳固科创办公、产业园区需求，支撑长三角外资制造产业发展。上海城市更新统筹机制通过‌“规划资源行动方案”‌与‌“三师联创”‌等制度落地，大批TOD商业项目将集中入市；资本市场迎来关键突破，首批商业不动产 REITs上市叠加商贷政策优化，拓宽大宗资产融资盘活通道。中长期看，存量提质升级、差异化运营及资产证券化创新，戴德梁行将持续助力上海商办、零售及产业地产穿越周期、实现高质量发展的核心路径。