第一太平戴维斯中国区住宅销售部住宅战略咨询负责人贺享维近日发布《2026年第一季度上海楼市季报》，从政策、土地、新房、风貌别墅及二手市场五大维度深度剖析市场走势。

政策端，一季度“沪七条”全面加码，通过限购松绑、信贷优化、公积金提额、房产税减免四大抓手精准托底，外地户籍购房社保年限降至1年，公积金最高可贷额度提升至240万元。新政落地后，多个新盘售楼处来访量显著增长，“好房子”项目入市进一步激发改善型置业需求。

土地端，商品住房用地计划供应同比降幅约23%，连续五年递减。一季度土拍成交9幅宅地，总成交金额213亿元，地块集中郊外环，平均溢价率2.5%，房企拿地回归理性，区域与拿地主体格局趋于固化。

新房市场供需同步收缩，开盘去化率降至约26%。核心区内环内仍保持韧性，中外环及外围区域去化承压明显，续销成为市场常态。高端豪宅市场呈现“量缩价稳”特征，“开盘即罄”现象基本消失，竞争升级为多维综合博弈。风貌别墅方面，全市已有20个项目、共计1,753套房源入市，市场重心正从“供应扩张”转向“存量消化”，产品则向奢华人居的迭代升级。

二手市场一季度成交57,902套，3月单月成交27,890套，创近五年单月新高。成交结构以刚需为主导，500万元以下产品同比增长8.9%，呈现“量先于价、刚需先于改善、外围先于核心”的拐点初期信号，一二手置换链条正在启动。贺享维表示：“在政策托底与市场情绪修复下，若刚需释放能够逐步向改善需求传导，市场有望由结构性修复迈向温和回升，完成从“量升-价稳-价升”的市场复苏。”

围绕第一季度商业地产市场的表现，第一太平戴维斯中国区市场研究部负责人简可同时进行解读，重点分析写字楼、零售、物流、投资板块的供需变化、租金走势及板块分化特征。

写字楼市场方面，一季度新增供应26.3万平方米，总存量达2,060万平方米。净吸纳量为17.1万平方米，同比大幅增长244.5%，市场需求温和复苏。全市平均租金为4.9元/平方米/天，指数同比下降14.4%；空置率23.8%，同比微升0.5个百分点。租金持续调整背景下，长租约正成为当前周期的关键机遇点——业主通过长租约锁定稳定现金流，租户则借此锁定低租金并争取更多免租期与定制服务，优质大面积客户在谈判中更具优势。核心商务区楼宇对二房东的接纳度有所提升，企业主动寻求租约重组的趋势已从头部企业向更广泛市场主体扩散。

零售物业方面，一季度全市购物中心首层平均租金环比下降0.2%，降幅有所放缓。整体空置率延续小幅下行趋势，环比下降0.4个百分点至10.5%，较去年同期下降0.9个百分点。零售物业市场仍处于筑底阶段，整体表现分化明显。新入市项目仍面临较大的营收压力，而随着整体入驻率稳步回升，以及成熟大型区域型购物中心的稳定抗压表现，市场信心正逐步获得支撑。

物流市场方面，一季度新增供应15.5万平方米，总存量约989.8万平方米。租金面价降至37元/平方米/月，环比下降4.6%；空置率27%，环比微降0.2个百分点。“以价换量”策略延续，短期内仍然承压，市场逐步筑底。第三方物流、跨境电商及高端制造为核心需求支撑，核心物流板块去化稳健。预计全年新增供应超60万平方米，市场重心正从“量增价跌”转向“质效并重”。

投资市场方面，一季度共录得21笔大宗成交，合计金额110.2亿元，同比减少20%，环比增长16%，成交额主要由数宗大体量商办及酒店资产集中成交支撑。内资实体企业主导核心资产换手，产业资本正替代外资基金成为增量需求定价主力。C-REITs市场持续扩容，一季度共有两支REITs获批上市，另有16只商业地产REITs提交申请，底层资产向商业综合体等领域延伸。