戴德梁行近日再上海的2025年终市场回顾会上，针对写字楼市场、零售商业市场、大宗交易市场、产业地产市场以及REITs资产证券化市场进行全景盘点，并展望2026年行业发展新机遇。

2025年，上海甲级写字楼市场迎来供应放量周期，全年共14个新项目集中入市，总供应面积约85万平方米，新增体量主要分布于浦东前滩、徐汇滨江、普陀真如等新兴板块。四季度，长宁虹桥“晶耀虹桥”、徐汇滨江“西岸中环B3”及“阿里巴巴徐汇滨江园Z”三个项目入市。

成交端持续承压，四季度全市甲级写字楼净吸纳量为12.32万平方米，全年以40.18万平方米收官，较2024年同比下滑33.4%。市场基本面延续弱势，四季度全市甲级写字楼平均空置率攀升至23.4%；在供过于求与企业降本增效的双重背景下，全市平均租金进一步下行至6.62元/平方米/天，环比下降1.8%。

从需求结构来看，2025年上海甲级写字楼租赁成交呈现显著的行业集聚特征，贸易制造、专业服务、金融、电子信息科技四大行业合计贡献85%的成交份额，成为市场需求的核心支柱。

其中，贸易制造业以25%的成交占比位居首位，需求聚焦传统消费与新兴消费双赛道：传统领域以服装、运动品牌头部企业的搬迁扩租需求为核心，新兴领域则伴随宠物经济等新消费风口崛起，个别宠物类品牌企业释放大面积租赁需求。专业服务行业占比23%，是市场需求“稳定器”，需求主体涵盖律所、设计机构、教育企业及联合办公运营商；律所板块集聚效应凸显，除南京西路、陆家嘴等传统核心区外，北外滩国际法律服务港已形成规模化集聚，成为上海建设国际法律服务枢纽的关键载体。

另外，设计类企业偏好具备空间特色的非传统甲级办公物业，教育类企业则更青睐交通便利、配套成熟的新兴板块。金融行业是核心商务区成交的“压舱石”，全年租赁成交占比19%，头部险资、券商及银行系资管机构为整层、整栋租赁的绝对主力，彰显核心商务区对金融总部型需求的吸附力。电子信息科技行业则是需求增长的“核心引擎”，全年成交占比18%，需求呈现强产业集聚特征，除张江、漕河泾等传统科创园区外，徐汇滨江、杨浦新江湾、莘庄及大虹桥等新兴板块均出现大面积成交案例，推动科创产业办公空间向多元化区域延伸。

展望未来三年，上海甲级写字楼市场新增供应规模将不少于300万平方米，其中2026年计划入市面积突破120万平方米，供应压力将持续高位释放。海量新增供应将使市场在出租率爬坡与租金稳定两大核心维度持续面临严峻挑战，行业整体复苏进程与供需平衡周期将显著拉长。市场分化已成为核心趋势，核心商务区凭借稀缺价值展现更强韧性，而部分次级板块则因供应叠加或产业导入不足，空置压力进一步加剧。

戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，2025年末，上海写字楼市场已在供应放量与需求分化的深度博弈中完成阶段性调整。2026年，市场将正式迈入“存量提质、需求分层、运营革新、资本聚焦”的结构性转型期，行业竞争逻辑从过往的“规模扩张”转向“质量与效率双轮驱动”。在上海《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》等城市更新政策及企业办公需求迭代的双重推动下，办公空间从单一的物理载体，升级为承载产业生态构建、城市文化传承与企业成长发展的复合型价值平台。

商业不动产REITs显繁荣发展态势

值得注意的是，2025资本市场多层次REITs尽显长足繁荣发展态势。如底层资产大幅度扩容到几乎全品类，商业不动产REITs开启试点，机构间REITs（持有型不动产ABS）更是实现爆发式增长，2025年16单的发行数量较往年5单实现三倍增长。

随着12月25日，戴德梁行参与的中信建投—外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划（267069.SH）在上海证券交易所成功鸣锣上市，中国多层次REITs市场在2025年更添繁荣。

截至2025年12月31日，全市场上市基础设施公募REITs产品共78只，总发行规模约2,200亿元，新增规模与2024年大致持平，REITs产品新增20只，发行额600亿。公募REITs二级市场分板块来看，以购物中心为代表的消费类基础设施以及保障性租赁住房涨幅较高，而产业园板块的基础设施二级市场表现相对偏弱。

2025年是机构间REITs（持有型不动产ABS）长足发展的大年，截至2025年12月31日，累计发行规模约475亿元，产品数量22只，其中2025年新增发行16单3倍于2024年的5单。机构间REITs产品的底层资产主要包括工业厂房、购物中心、涵盖优质写字楼及配套商业的城市综合体、IDC数据中心，租赁住房等多种资产类型。

值得一提的是，戴德梁行参与的外高桥集团持有型不动产ABS是全国首单工业厂房机构间REITs，也是上海地方国企首单机构间REITs。其成功挂牌是浦东新区在多层次REITs市场建设中的又一次重要探索，作为浦东国资深化国企改革、践行金融创新服务实体经济的重要举措，外高桥集团从“资产持有者”向“资本运营者”的重要转型。

戴德梁行华东区估价及顾问服务部执行董事、中国REITs联盟理事、上海房地产估价师协会理事兼房地产金融特聘专家顾悦如总结，基础设施公募REITs行业范围继续扩容，证监会商业不动产REITs试点有望半年内落地。不仅会在资产版图上，补上优质商业写字楼以及星级酒店资产这两枚拼图，更重要的是实实在在为多层次REITs市场的持续提质扩容并与国际成熟资本市场接轨。