梁长玉报道 随着市场新房供应量下降，二手房挂牌量持续提高，但成交量低迷，二手房市场逐步成为楼市的主导力量，房地产市场存量时代已经来临。2023年7月12日，安永发布《中国房地产行业2022年业绩概览及存量时代房企展望》报告（以下简称“报告”）。报告指出，存量时代，中国房地产企业挑战与机遇并存，仍然有广阔的发展空间。
存量时代来临，房地产如何展望未来
在刚需消费者逐步减少、改善型需求未充分释放的大环境下，以住宅销售为主导销售模式的房企遭遇发展瓶颈，并已积极向商业地产运营商转型，开拓包括城市综合体、长租公寓、工业地产等板块，并推进资产证券化来实现进一步发展。
除了向商业地产转型外，安永大中华区城镇化与经济咨询服务合伙人余泠表示：“城市更新改造也为房企带来了机遇，房地产企业通过参与城市更新项目获得了合理的回报，赢得了发展空间，同时，市场需求和空间需求也因为城市的转型升级不断增加，继而又反过来继续促进房地产企业的转型升级。因此，房地产企业积极适应变化，发掘城市更新带来的市场机遇，实现可持续发展，成为了当前房地产企业的发展路径之一。”
报告同时指出，我国住房领域的主要矛盾从总量短缺转为结构性供给问题，为满足社会的各类需求，包括居住需求、改善需求以及盘活存量资产，近年来，各地方政府都在积极发展保障性租赁住房，纷纷从政策、土地、资金等多方面予以大力支持。
上海以持续健全住房保障体系为重点任务，切实增强保障性租赁住房供应的针对性和有效性，以增存并重，留改拆并举的方式进一步优化了多层次租赁住房供应结构。安永大中华区房地产行业主管合伙人汤哲辉表示：“在国家鼓励多元化住房的趋势下，房企逐渐意识到了扩大业务领域的重要性，除了传统商品住宅开发，越来越多的房企开始在商业地产、保障房、长租公寓等方面增加投资力度，多元业务相较于传统商品住宅开发带来更为稳定的经营流入，可以帮助房企调整业务结构，平滑经营业绩，实现业务的多元稳定发展。”
存量时代下，考虑盘活存量基础设施，扩大有效投资以及强化资本市场服务实体经济的能力，监管机构一直致力于探索和推动中国REITs的发展。我国今年也推出了一系列政策，明确支持商业地产类消费基础设施项目发行REITs，这将助力消费升级和商业地产发展新模式的探索。
房企积极探索存量时代发展机遇
报告基于克而瑞发布的中国房地产企业2022年全口径销售排行榜的前30家上市房企已公开的财务数据，并从盈利能力、营运能力与偿债能力三个维度重点分析了存量时代下国内头部房企2022年经营业绩。
2022年前30家上市房企的营业收入合计约为人民币4.0万亿元，同比降低约9.18%，有11家企业实现销售增长。在整体房地产行业房屋销售下降的情况下，优质房企充分发挥稳健经营的优势，通过持续拿地并开拓物业服务、长租公寓等业务实现逆势增长。
2022年前30家上市房企总存货余额为人民币8.7万亿元，同比下降约4.64%，共有22家企业的存货水平较上年有所下降。房企存货周转率平均为33.13%，该指标的波动范围从60%至14.75%不等，差异化明显。而现金短债比平均约为1.39，较2021年同比减少34.30%，波动范围从3.45至0.05不等，平均偿债压力较去年有所增加。随着行业进入存量时代，财务稳健的优质房企具备更为畅通的融资渠道、更低的融资成本、更优化的债务结构，奠定了房企未来可持续发展的基础。
庞大的房地产存量市场仍然具有巨大的市场空间，把握当前消费升级、城市更新的契机，房地产企业在住宅开发、商业地产、代建代管等市场大有可为。只有不断创新、提高管理水平，房地产企业才能在市场竞争中立于不败之地。
