机遇和挑战并存 存量时代房地产市场仍有广阔发展空间

发布时间:2023-07-13 来源:中国网商务频道 作者:梁长玉 责任编辑:常玉

随着市场新房供应量下降,二手房挂牌量持续提高,但成交量低迷,二手房市场逐步成为楼市的主导力量,房地产市场存量时代已经来临。2023712日,安永发布《中国房地产行业2022年业绩概览及存量时代房企展望》报告(以下简称“报告”)。报告指出,存量时代,中国房地产企业挑战与机遇并存,仍然有广阔的发展空间。

存量时代来临,房地产如何展望未来

在刚需消费者逐步减少、改善型需求未充分释放的大环境下,以住宅销售为主导销售模式的房企遭遇发展瓶颈,并已积极向商业地产运营商转型,开拓包括城市综合体、长租公寓、工业地产等板块,并推进资产证券化来实现进一步发展。

除了向商业地产转型外,安永大中华区城镇化与经济咨询服务合伙人余泠表示:“城市更新改造也为房企带来了机遇,房地产企业通过参与城市更新项目获得了合理的回报,赢得了发展空间,同时,市场需求和空间需求也因为城市的转型升级不断增加,继而又反过来继续促进房地产企业的转型升级。因此,房地产企业积极适应变化,发掘城市更新带来的市场机遇,实现可持续发展,成为了当前房地产企业的发展路径之一。”

报告同时指出,我国住房领域的主要矛盾从总量短缺转为结构性供给问题,为满足社会的各类需求,包括居住需求、改善需求以及盘活存量资产,近年来,各地方政府都在积极发展保障性租赁住房,纷纷从政策、土地、资金等多方面予以大力支持。

上海以持续健全住房保障体系为重点任务,切实增强保障性租赁住房供应的针对性和有效性,以增存并重,留改拆并举的方式进一步优化了多层次租赁住房供应结构。安永大中华区房地产行业主管合伙人汤哲辉表示:“在国家鼓励多元化住房的趋势下,房企逐渐意识到了扩大业务领域的重要性,除了传统商品住宅开发,越来越多的房企开始在商业地产、保障房、长租公寓等方面增加投资力度,多元业务相较于传统商品住宅开发带来更为稳定的经营流入,可以帮助房企调整业务结构,平滑经营业绩,实现业务的多元稳定发展。”

存量时代下,考虑盘活存量基础设施,扩大有效投资以及强化资本市场服务实体经济的能力,监管机构一直致力于探索和推动中国REITs的发展。我国今年也推出了一系列政策,明确支持商业地产类消费基础设施项目发行REITs,这将助力消费升级和商业地产发展新模式的探索。

房企积极探索存量时代发展机遇

报告基于克而瑞发布的中国房地产企业2022年全口径销售排行榜的前30家上市房企已公开的财务数据,并从盈利能力、营运能力与偿债能力三个维度重点分析了存量时代下国内头部房企2022年经营业绩。

2022年前30家上市房企的营业收入合计约为人民币4.0万亿元,同比降低约9.18%,有11家企业实现销售增长。在整体房地产行业房屋销售下降的情况下,优质房企充分发挥稳健经营的优势,通过持续拿地并开拓物业服务、长租公寓等业务实现逆势增长。

2022年前30家上市房企总存货余额为人民币8.7万亿元,同比下降约4.64%,共有22家企业的存货水平较上年有所下降。房企存货周转率平均为33.13%,该指标的波动范围从60%至14.75%不等,差异化明显。而现金短债比平均约为1.39,较2021年同比减少34.30%,波动范围从3.45至0.05不等,平均偿债压力较去年有所增加。随着行业进入存量时代,财务稳健的优质房企具备更为畅通的融资渠道、更低的融资成本、更优化的债务结构,奠定了房企未来可持续发展的基础。

庞大的房地产存量市场仍然具有巨大的市场空间,把握当前消费升级、城市更新的契机,房地产企业在住宅开发、商业地产、代建代管等市场大有可为。只有不断创新、提高管理水平,房地产企业才能在市场竞争中立于不败之地

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