李淳报道 上海商业地产市场正在蓄势修复，仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静近日表示：“上海正在迎接走出本轮疫情的曙光，我们预计正常的生产生活秩序将逐步恢复，为接下来市场信心与商业活动的恢复奠定基础。”
2022年第四季度办公楼市场整体的租赁需求仍显谨慎，但金融、专业服务等传统行业以及生命科学和新能源汽车等新兴产业保持韧性。零售物业市场方面，消费者对于疫情防护的考量导致短期内购物中心整体客流量受到显著影响，但四季度仍有部分业态需求保持稳健。物流地产市场在疫情下保持韧性，租金增幅虽有放缓但租金水平仍保持上升态势。住宅市场方面，项目表现分化加剧；高端一手价格小幅上涨。长租公寓方面，租赁需求保持稳健，项目供应呈现规模化、社区化和品质化特点。投资市场方面，办公物业在成交资产类型中仍占主导位置，此外长租公寓受到追捧。
疫情暴发进一步打击消费者信心，上海零售市场继续承压。全年来看，餐饮，时尚零售，儿童教育及影院等线下娱乐业态均受到较大冲击。尽管需求整体放缓，部分业态仍保持韧性并贡献了部分新租赁面积。仲量联行上海零售地产部总监庄棓琪表示：“四季度的新增租赁主要来自奢侈品、护肤和香水品牌、运动户外服饰及装备、新能源汽车展厅、宠物服务等业态。此外，价格具有竞争力的快餐和烘培品牌租赁需求也较为活跃。”
四季度核心商圈有2个项目入市-张园（西区）和MOHO，共交付100,000平方米。张园（西区）经过四年的改造于2022年11月底开业，其经过修复翻新的历史建筑吸引了一系列国际知名品牌入驻。第四季度核心商圈空置率上涨0.6个百分点至14.3%。2022全年核心商圈有4个项目入市，共计15.9万平方米。
位于非核心区的东虹桥中心于2022年四季度开业，为市场带来30,000平方米新增供应。在疫情对租赁需求的持续影响下，非核心商圈空置率上升0.9个百分点至13.2%。2022全年非核心商圈有3个项目入市，共计15.3万平方米。
第四季度核心商圈首层租金环比下降1.3%，较前一季度降幅收窄，全年租金同比下跌6.8%。非核心商圈首层租金环比下降1.5%，在空置持续上升的压力下，全年租金同比下跌8.0%。
随着疫情管控的放松和近期感染病例的增加，未来几个月内零售市场将进一步受到疫情冲击。预计市场活动将于2023年第二至第三季度逐渐恢复，在此之前品牌将持续采取观望态度。因此，整体租赁势头有望在2023年内稳步回升。
由于非核心商圈大量供应推迟至2023年，空置率和租金将继续承压。展望2023年，随着疫情影响的逐渐消退，新兴新能源汽车品牌、国内外护肤品牌、本土服饰品牌以及户外运动品牌等业态将引领核心商圈的租赁需求复苏。
在疫情的持续影响下，上海办公楼市场放缓，四季度净吸纳量录得9.5万平方米，2022年全年共计录得52.4万平方米。疫情反复导致许多租户推迟租赁决策，维持观望态度。中央商务区全年净吸纳量录得1.7万平方米，非中央商务区吸纳量录得50.7万平方米。
展望2023年，办公楼市场将蓄势复苏，二季度后回暖信号有望显著增强。传统甲级办公楼需求中，财政和货币政策趋于宽松的环境以及“金融16条”等政策帮助金融行业业务增长，其办公需求有望进一步释放。外商独资公募获批开业以及WOFE牌照跟进发放等金融开放政策的持续落地，为外资金融公司展现更多机会。进一步高水平对外开放、吸引外商直接投资等支持性政策也将有助于促进经济增长，刺激国内外企业对办公面积的需求。新兴产业（如新能源汽车产业链、生命科学等）在甲级办公楼中的占比在2023年有望继续提升。
四季度上海产业园区净吸纳量录得4.8万平方米，2022年全年共计录得26.9万平方米。大部分租户仍保持较为谨慎的租赁策略，加之近期疫情影响，致使其决策周期延长。新能源汽车等战略性新兴产业持续活跃，继续引领上海产业园区市场的租赁需求。四季度整体租金小幅下降0.2%，基本维持在4.6元每平方米每天的水平。上海产业园区全年租金表现保持平稳，小幅上涨0.8%。
2022年第四季度上海物流地产租赁活动保持稳定，净吸纳量录得10.2万平方米，全年上海物流地产净吸纳量为33.7万平方米。
稳定的租赁需求使物流地产租金在2022年第四季度保持正增长。四季度，上海物流地产租金环比上涨0.86%，达到人民币1.57元每平方米每天。但是，自2021年以来的大量新增供应导致整体租金增长收窄，2022年全年租金同比上涨2.9%，低于2021年同期的3.7%。
2022年全年上海投资市场共录得74宗交易，成交量约836.4亿元，相较于2021年全年约1,083亿元的成交量，同比下降22.8%。受国内外疫情及政策环境因素影响，上海第二和第三季度成交量较为低迷，第四季度在房地产行业利好政策的支持下有明显的反弹，成交量约264亿元，占全年成交量的31.6%，同比上升36.8%。
仲量联行华东区资本市场部总监孙翎表示：“近期恢复房企上市公司再融资、允许私募设不动产私募投资基金以及加快扩大REITs范围等的政策消息不断利好房地产投资市场。随着防疫政策逐步放宽，出行限制的解除，以及过去几年中资产价格理性调整，投资者信心有望进一步回归，预计2023年上海投资市场或将迎来新一轮反弹。”
