李淳报道 上海房地产市场在2022年开年整体保持强劲势头，但在三月份的疫情冲击下，市场活动按下“暂停键”，各物业类型受到不同程度影响。
“今年一二月份，上海办公楼租赁需求保持旺盛，主要得益于市场上活跃的多元化租户，其中以制造贸易、生命科学、金融及专业服务企业最为突出”，仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静表示。零售物业市场方面，原计划于一季度入市的新项目受疫情影响面临延期开业，使得一季度整体空置率进一步下降。物流地产市场整体维持了强劲的租赁需求与租金增长势头。住宅市场方面，整体市场需求较为稳健，但疫情使一季度市场成交活动中断。投资市场方面，投资者对长租公寓、生物医药和物流板块依旧保持高度关注。
甲级办公楼租赁需求活跃
2022年第一季度上海全市净吸纳量仍录得29.5万平方米，其中全市中央商务区的净吸纳量录得4.4万平方米。尽管浦西地区不同行业的需求依然旺盛，但由于可租赁面积稀缺，市场整体净吸纳量有限。
在无新增供应的情况下，上海中央商务区的空置率持续下降。浦西中央商务区空置率环比下降0.2个百分点至5.8%，同时即将竣工的项目收到大量预租问询。在强劲租赁势头的带领下，浦东中央商务区空置率环比下降1.0个百分点至8.9%。一季度三个新竣工交付项目均位于非中央商务区，共计23.3万平方米。尽管有新增供应面积入市，但活跃的问询与租赁活动持续推动非中央商务区空置率环比下降1.0个百分点至23.9%。
新一轮疫情暴发前，租金持续增长。由于业主心态持续向好，浦西中央商务区租金环比增长2.4%。在浦东中央商务区，伴随着市场复苏，部分相对老旧楼宇的租赁活动也较为活跃，带动浦东中央商务区租金环比上涨2.0%。在非中央商务区，多个板块的复苏带动平均租金环比增长2.5%。但在短期内需求转弱的影响下，预计租金表现也将面临压力。
战略新兴产业继续园区扩租
一季度上海产业园区整体需求延续了2021年的活跃态势，净吸纳量录得8.2万平方米。生命科学、集成电路以及高端制造等战略性新兴行业的需求在园区中保持活跃。例如，海力士半导体在漕河泾科技绿洲三期租赁了3300平方米的面积。大疆在张江畅星大厦一期扩租了4000方平方米的面积。得益于成熟的产业聚集及丰厚的人才基础，张江板块持续收到生命科学企业的租赁问询。同时，金桥及周康板块承接部分外溢需求，也受到更多生命科学企业的关注。
新增供应方面，一季度仅一个项目竣工交付，总建筑面积录得约5.1万平方米。同时，漕河泾等核心型产业园区的即将竣工项目收到大量租赁问询。活跃的租赁需求继续推动上海产业园区总体空置率下降至10.4%。一季度整体租金小幅上升，环比增长0.9%至4.6元每平方米每天。
零售物业延续去年合约
2022年前两个月上海消费需求和整体零售租赁活动保持稳定，但3月份上海疫情的暴发扰乱了市场正常活动。在此影响下，上海市区2022年一季度的净吸纳量为46700平方米，低于2021年一季度的95000平方米。
一季度核心商圈及非核心商圈没有新增供应交付。由于疫情影响，一些原定于3月开业的项目面临延期。一季度核心商圈空置率环比持平于9.0%。由于前一季度新开业的位于非核心商圈的项目迎来租赁新进展，本季度非核心商圈空置率从9.6%环比下降至9.2%。
由于大部分租赁交易已于2021年底完成，而2022年的新交易仍在谈判中，因此一季度的租金并无明显波动。核心商圈底层租金环比小幅上涨0.1%至51.1元每平方米每天，而非核心商圈租金基本持平于19.2元。疫情影响之下，租赁势头正在放缓，预计今年市场将面临空置率和租金方面的双重压力。
物流地产租金稳中有升
尽管上海最近出现新一轮的新冠肺炎疫情，但第一季度上海物流地产租赁活动仍保持平稳。本季度上海物流地产净吸纳量共录得8.4万平方米，整体非保税物流仓储市场的空置率也从9.7%下降至8.5%。
尽管需求持续增长，但一季度新增供应有所放缓，未有新项目完工入市。然而，预计未来九个月仍有大量项目计划交付，或将推高市场空置率。据统计，年内将有七个项目竣工交付，总建筑面积达80.3万平方米。
在稳定需求的带动下，一季度市场整体租金继续保持上涨。一季度，上海物流地产租金环比上涨0.7%，达到1.54元每平方米每天。租金同比上涨3.8%，且大部分子市场的租金均出现上涨。
住宅市场供应回归正常水平
2022年开年上海住宅市场成交势头稳健，但受到两月春节假期及三月疫情暴发影响，整体住宅成交活动陷入滞缓。在一月份较高成交量的支撑下，一季度上海一手商品住宅整体成交量仍录得267万平方米，较上季度小幅上涨5.1%。高端一手住宅市场本季度共成交1069套，较上季度环比小幅下滑3.3%。但高端住宅市场情绪整体仍然稳定，大部分高端楼盘都在认筹阶段获得购房者的追捧。
继去年四季度大批量供应释放后，本季度整体市场供应回归至正常水平，但大部分供应均在春节前入市。一季度整体商品住宅市场供应量达273万平方米，环比下滑10.7%。在高端住宅市场，一季度共6个高端项目合计1,482套高端商品住宅入市，平均售价在人民币11.5万元至13.2万元区间内。其中，有四个入市项目坐落于虹口区北外滩板块，一个颇具潜力的新兴商务及新兴高端居住区域。
预计在持续的限价政策下，一手高端住宅价格将保持平稳。在信贷放松的支撑下，在疫情得到有效控制后，预计上海二手房成交量及成交价格将有望继续复苏。但未来二手住宅项目表现将继续分化，因为人们会更倾向于升级购买品质更佳、物业管理更好的小区，这些要素在本轮疫情中显得尤为重要。
