李淳报道 2021年上海高端办公楼净吸纳量创历史新高，租金止跌回升，LEED相关绿色楼宇租金溢价优势明显；零售市场“首店经济”持续激发城市消费，国潮当潮，实体零售继续回暖；仓储物流供应放量，多重需求支撑租金继续上涨；商务园区写字楼创新科技类企业需求持续旺盛，净吸纳量创六年新高再破百万，租金涨势稳定；投资市场大宗交易量同比回升51.3%，新经济资产备受关注，科技及生物医药类自用型买家踊跃。
李淳 摄
高端办公楼净吸纳量创历史新高
CBRE世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕表示：“2021年是十四五规划的开局之年,也中国开启经济发展的新阶段。上海持续深化‘五个中心’建设，着力发展‘五型经济’，推进五个新城建设，不断提升城市能级和核心竞争力，加快打造国内大循环的中心点。商业地产整体表现稳健，进入加速复苏阶段。”
2021年办公楼市场共录得17个新项目入市，总计107.1万平方米，为前一年交付体量的1.6倍，其中六成布局新兴商务区，以黄金三角2.0——“世博-前滩-徐汇滨江”为代表滨江核心发展区的成熟度加速进化。“十四五”是迈入产业数字化转型关键阶段的元年，上海净吸纳量创下历史新高，达129.8万平方米。搬迁扩租需求提速释放，贡献七成全年新租活动，其中品质升级在优质供应放量之下占比超30%。值得一提的是，第四季度核心区位成熟商务氛围和租金合理化驱动下，已然出现“再中心化”区位升级赶超“去中心化”的态势，核心商务区净吸纳量加速提升，较第三季度增加5%，南京西路和淮海中路带动明显。供需关系改善下，全市空置率同比显著下降3.0百分点，至16.6%。
行业需求方面，上海以强劲势头迎接数字经济时代，以电商、社交媒体以及人工智能、大数据及金融科技等细分类别主导的TMT需求仍以超1/4的水平位列全年首位；其次，伴随浦东“引领区”政策的出台，以融资租赁、基金、银行、保险为主的金融业升级扩租明显，70%选址浦东。而资本推动、消费回流和代际更迭叠加效应之下，互联网+属性的快消及奢侈品为代表的消费品制造业，与“专精特新”相关的生物医药企业扩张愈加活跃，外资需求录得显著回升。此外，律所为首的专业服务和第三方办公服务运营商年内亦持续稳健布局。
TMT行业纷纷扩租或拿地
2021年上海商务园区写字楼市场共有14个新增供应交付，共计85.9万平方米，分别位于张江、金桥及市北等板块，全年净吸纳量达108.4万，是继2015年来首次突破百万。
以科技、媒体和通信为代表的TMT行业的租赁需求以43%稳居第一，其中作为主力需求的游戏类企业在行业聚集性强的漕河泾大量搬迁、扩租及新设总部；电商相关企业选择在市北及临空完成升级置换；互联网、通讯类租户也录得一定面积成交。生物医药以23%的占比位列第二，其中张江板块承接了过半的成交面积，政策导向效果显著，产业集聚效应进一步加强；半导体、电子设备及芯片类企业的发展推动电子产品类租户成交占比达13%，较上一年有明显提高，集中表现在张江板块，金桥、浦江板块均有大面积成交。
资料来源：第一太平戴维斯
资金充裕的国内科技公司，通过收购或定向拍卖拿地实现办公扩张。且较多选址在新兴商务区，例如真如、东外滩、徐汇滨江、新江湾城等。张江和漕河泾仍是最为活跃的板块，充分发挥主导产业的优势，进一步完善并扩展产业链图谱。金桥、临空及市北板块通过优质项目供应和TMT为主的数字化新经济发展，供需双向刺激市场活力。2021年上海商务园区平均租金报价持续攀升至每月每平方米人民币136.7元，同比上升3.2%，涨幅创2019年以来新高。
物流地产净吸纳量达历年新高
2021年全年上海物流地产净吸纳量共录得66万平方米，达到历年来最高水平。仲量联行中国区产业与物流服务部联席总监黄晖表示：“终端客户在当前特殊的经济环境下更需要不断检视供应链的安全性和效率，对提供服务的第三方物流服务商在智能化、规模化和灵活性上提出了更高的要求。需求方面，第三方物流继续引领上海物流地产的租赁需求，包括来自国内外第三方物流公司的新签和续租。”例如，四季度顺丰速递和德邦快递均在金山子市场租赁了部分面积。
2021年全年，上海市场交付了超过90万平方米的物流空间，新增供应量创历史新高。受四季度大量新增供应的影响，整体空置率从4.4%上升至9.7%。此外，全年空置率较去年同期的8.1%相比仅出现小幅上升，这也从侧面反映出，在租赁需求的强劲支撑下，今年大量新增供应对空置率的影响较小。强劲的需求和租赁活动使租金保持了上涨势头，四季度上海物流地产租金环比上涨1.1%，达到人民币1.53元每平方米每天。全年租金同比上涨3.7%，且所有细分市场的租金均有不同程度上涨。
未来，预计第三方物流公司和电商等传统需求来源将继续主导上海物流市场的租赁需求。与此同时，随着消费者对于高品质食品的需求不断提升以及地方政府对于高端制造业的加速布局，包括来自冷链以及先进制造业等新兴行业的扩张需求预计将不断提升。
商业地产投资交易额重返千亿
2021年，上海大宗交易市场共录得交易89笔，全年交易总额重返千亿量级，达人民币1044.3亿元，同比上涨51.3%。年内单季交易笔数逐季走高，投资型交易回归主导，市场活跃的背后是投资者对于国内经济基本面长期向好态势的肯定。
CBRE华东区投资及资本市场部负责人王晶介绍，从全年大宗交易的物业类型来看，投资者对于写字楼相关物业依旧最为青睐，按笔数占比52%。其中值得关注的是，2021年上海商务园区投资型交易笔数首次超过传统商办项目，除核心板块的成熟项目外，主打生命科学产业的商务园区得益于环评所带来的租金溢价而备受投资者追捧。半导体与生物医药企业在政策导向与产业聚集效应下大多在浦东购置研发物业；消费品制造业公司重视产业氛围则更偏好位于浦西的总部型商办物业；金融企业与TMT企业具有更强的价格承受力，因此更倾向于滨江板块或新兴商务区的高品质楼宇。
资料来源：第一太平戴维斯
除写字楼相关物业外，上海大宗交易物业类型日渐呈现多元化态势。工业物业成交录得大幅提升，按笔数占比15%，物流资产热度不减，不乏制造业企业收购厂房物业以扩大自身生产能级；随着众多开发商不断优化自身结构，年内上海综合体物业成交比例较去年有所上升，按笔数达9%；酒店及零售物成交亦保持活跃。此外，一些投资者不断试水另类资产，受益于在线新经济而加速发展的数据中心连续三个季度录得成交，受益于城市人才政策的长租公寓也持续被投资者看好。
