李淳报道 2020年12月31日，新静安体育中心，丁祖昱的朋友们，来自百强房企的高管们，共聚一堂。长达4个小时的2021“丁祖昱评楼市”年度发布会，再一次为业内外奉献了一场数据与思想碰撞的盛宴。
发布会现场，鲜活的大数据下，丁祖昱以其对行业的深度理解和分析，共说了4万多字，从宏观、到中观、到微观，从政策、到市场、到聚焦新时代的新需求。未来，行业将进入一个新的发展阶段，拥有新的行业逻辑。
总结篇：2020巨大挑战
2020年是挑战的一年，未来的每一年都面临巨大的挑战，主要体现在以下十个方面：
一、房企资金压力骤升。“三条红线”之后，房企的资金压力骤升，资金上的挑战将是未来最大的挑战。
二、物管股也开始破发。2020年上市物企24%首日下跌；所有上市物企首日开盘价至12月末股价来看，41%物企股价比开盘时有了明显下跌。
三、蛋壳暴雷引发长租危机。去年讲租赁要变“天”，没有想到“天”变的如此之大。
四、高低价下蝴蝶效应。过去历次高地价影响之下，出现了大量项目不赚钱的情况，这一次肯定也有很多高地价项目，最后会赔钱。
五、无房户摇豪宅。多地实施无房户优先摇号的政策，无房户实际没有购买豪宅能力，很多名额被拿出来代持，政策打补丁之后，引发了无房户摇豪宅这种奇怪的现象。
六、营销乱象丛生。今年不管是热销盘还是滞销盘，营销总是特别乱。
七、最好的产品是售楼处。产品的问题投诉居高不下，千万不要做到最后最好的产品是售楼处，很多的产品质量问题没有得到真正的改变。
八、商业关100开70。从商业的角度来讲，今年最大的挑战是关店比开店多，2020年各商业业态开关店率是0.71，关的最多的是服装，最好的是奢侈品。
九、办公租金三年新低。中国最好的三个城市的空置率都达到了较高风险水平，更不要说其他各个城市。一线城市和很多新一线城市的租金创造了三年来新低。
十、销售、竣工加速背离。宏观统计数据中销售数据和竣工数据在加速背离，从2015年开始销售面积不断上升，但是竣工的量一年比一年少，这是一个非常奇怪的现象。
总结篇：2020一抹亮色
一、V型反转，房地产依然是中国经济的压舱石和稳定剂。房地产开发投资增速对今年的GDP产生非常大的贡献。
二、抗击疫情，物业筑起第一道防线。全国20多万家物业服务企业，1000多万物业人员共同抗疫，成为2020年抗击疫情一抹非常浓重的亮色。
三、销售金额超17万亿元，对应的是16亿平方米的销售面积，近年来销售面积只有1%到2%左右的增长，但均价涨幅比想象中大。未来几年销售额可能还会继续增长，但销售面积可能都会维持在16亿平方米左右。中观的指标来看，三大指标后续增长乏力，无论是一手房销售月度成交指标，二手房月度成交指标，还是土地市场月度成交指标，三季度末、四季度开始没有进一步的向上攀升。
四、土地成交额再创新高，克而瑞监测的300个城市土地成交金额达到了7.38万亿，上海成交额2830亿元，同比增长53%，排在首位，佛山在三四线城市中排第一位，土地出让金达到1200亿元。地价创十年新高，重点300城平均楼板价达2613元/平方米。
五、一手房成交上海、重庆分局首位，北上深“上车难”。
六、二手房成交上海金额达万亿元，深圳单价破6万元。从成交结构来看，二手房全面承接了刚需。十个重点城市中90平方米以下成交面积超60%，套均总价来看，0.6倍以下占26%，0.6-0.8倍占21%，加在一起约占50%。
七、千亿房企突破40家，货值集中在TOP30。
八、物管行业规模超1.2万亿元，增值服务利润高。今年并购开始加速，未来物业行业将全面开启并购潮。
九、租金走势平稳，233块租赁用地无一入市。需求端中低端仍为租房主力，北京、上海在2000-5000元/月的中端需求占比最高，其他城市以1000-3000元/月的租金占比最高。客户关注点一个是租金性价比，一个是交通。需求端受到暴雷影响，目前租房客对品牌公寓信心跌至谷底。
十、办公需求骤降六成，成交连降5年。
十一、商业成交金额降三成，传统商圈“靠新”。
十二、文旅产业全面转入“内循环”。
十三、养老产业迎来转机。转机主要体现在两点，首先政策破解了行业壁垒，痛点被解决。其二，2020年是60后入场元年，他们带来消费变革。
十四、数字化进程加快。目前企业发展数字化呈现出智能化、数据化、在线化并行，各个梯度中交叉式发展。
趋势篇：新逻辑
一、行业步入无增长时代。未来大致预计成交面积很难有大幅度的突破，所以行业步入无增长时代。
二、房地产是中国最大的金融业、制造业、服务业。
三、规模房企也会出现负增长。
四、房企要学习金融机构，每年做压力测试。
五、房企限时转“绿”。“三条红线”的要求提出之后，试点企业范围一定会扩大。所以踩红线的企业，无论是一条、两条，还是三条，希望迅速转绿。
