2018上海写字楼净吸纳量创新高,今年将有大增量入市

发布时间:2019-01-18 来源:中国网商务 作者:李淳 责任编辑:常玉

李淳报道 高力国际(纳斯达克及多伦多证券交易所股票代码:CIGI)最近发布上海物业市场研究报告——《整势待发上海市场2018回顾与2019展望》。报告指出,2019年上海市场将迎来大量新增供应入市,各物业空置率将有所攀升,但净吸纳量仍将保持稳健;租金方面,预计核心区写字楼租金将呈现0.4%的微幅下调,商务园区的租金增长率亦放缓至约1.6%。在上海所有的物业类型中,工业地产预计仍将保持强劲增长势头,整体净吸纳量有望同比增长62.1%,租金则或将同比增长5.1%。

核心区写字楼净吸纳63.5万平方米

受益于灵活办公、金融以及TMT等行业的扩张,2018年上海核心区写字楼市场全年净吸纳量创新高,达63.5万平方米。虽然由于全球经济与贸易的不确定性以及国内去杠杆政策的延续,上海私营企业的设立与扩张于2018年下半年有所放缓,从而造成了写字楼市场需求在上半年冲高之后的回落,但全年整体空置率仍同比下降3.8%至10.0%,而租金则同比提升1.2%至人民币10.35元每平方米每天。

2019年,上海核心区写字楼预计新增供应66.4万平方米,市场总存量提升约9%至809万平方米,空置率将上升2.1%至12.1%。考虑到次中心区亦将迎来大量供应的阶段情况下,高力国际预计2019年,核心写字楼租金将向下微调0.04%。但需要注意的是,品质好、可及性高且租金较低的项目仍然在市场上保有较强竞争力。

高力国际中国区研究部高级董事邱义昇预计,“随着2019年大量新增具竞争力项目的供应入市,我们认为现阶段租金的小幅调整将很有时效性。鉴于2019年之后的新增供应量将较为有限,2020-2023年后续市场的需求将重新推高写字楼租金,稳步上升。”

商务园区租金增速将逐步回稳

经过2017年的强劲发展之后,上海商务园区租赁活动逐步放缓,进入市场调整期。2018年市场净吸纳量回落至前三年平均水平的65%。在12个新项目完成入市后,空置率亦上升0.2%。虽然2018年增速放缓,但平均租金在经连续9年的高速增长过后,市场进入调整期的短期效应亦是可理解的。

预计2019-2020年,大量新增供应将影响商务的租赁市场。由于近70%的供应量位于张江、金桥和市北等需求相对旺盛的成熟子市场,因此高力国际预计到2019年底,商务园区的空置率将适度上升至17.0%,平均租金方面将在2019-2023年间以大约1.5-2.5%的增速速度平稳增长。

物流仓储量价齐升,增长势头依旧

电商发展的强劲势头持续带动上海物流仓储市场,2018年上海工业地产整体空置率保持在7.7%的低位;全市平均租金年环比增长6.9%,达到人民币1.49元每平方米每天。

减税降费政策助推国内消费增长,第三方物流、电商和零售商仍将是2019年物流仓储产业发展的“关键词”。2019年新增供应量的激增可能会将空置率略升至10.3%,但根据高力国际市场数据分析,受强劲需求的支撑,2019年租金预计依然同比增长5%。考虑到上海可供交易的物流仓储资产有限,距上海300-500公里的周边城市(如南通、嘉兴、常熟等)工业用地市场热度逐年提高。

 

零售商业地产租金面临下行压力

2018年,上海零售(商业)地产市场保持活跃,净吸纳量超过了新增供应,整体空置率降至过去3年来的最低水平。因大部分新增供应均位于发展中零售区,且在传统商户谋求转型、线上电商提前布局等因素影响下,租金平均同比下降1.1%。

值得关注的是,90后以及00后新消费群体的崛起是O2O加快转型极其重要的因素之一。新一代消费者追求个性化,对单一业态产生疲倦感,生活方式的升级使其不再满足于基本的生活需求,随之衍生出更加多样化的零售市场发展机遇。未来商业不止依赖于零售,线下活动、品牌营销和针对C端的体验式服务将成为重要的盈利来源。

2019年零售地产,包括改造升级和新项目在内,供应量将猛增至199万平方米,整体空置率将推高至13%,增幅较2018年年末达7.6%。由于90%的新增供应将位于租金相对较低的非主要零售区,例如前滩、徐汇滨江、北外滩等,高力国际预计2019-2020年的上海零售地产平均租金将面临下行压力。

高力国际华东区零售房地产服务董事仲睿旖表示,“2021-2023年间,零售的新增供应预计进入瓶颈期,这将导致市场的整体空置率下降,从而促使在2020年起平均租金将开始反弹。”

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