李淳报道 化解房地产库存，促进行业平稳健康发展，是业界持续关注和研究的热点。上海易居房地产研究院联合上海市房产经济学会、上海市人民政府决策咨询研究基地张永岳办公室，于日前共同举办论坛，业内专家、企业家专题讨论，形成了相关观点。
库存本质是供求关系问题
上海市房产经济学会会长沈正超认为，库存问题是房地产理论研究需要关注的重要问题，其本质是供需关系问题。上世纪九十年代以来上海房地产市场发展的实践反映，供应不足→供求平衡→供应过度，是交替出现的市场现象，有一定的规律性。认真研究库存问题，找出其变化规律，制定相应的预警和管理对策，对于促进房地产市场健康发展具有重要意义。他还认为，造成房地产商品库存过多的原因是多方面的。因此，“去库存”也应因城施策，切忌生搬硬套国家规定。他提出，当前一线二线城市在“去库存”的同时，特别要防止出现新的库存。
华东师范大学房地产系主任胡金星表示，对库存问题的研究，其实吻合了当前供给侧结构性改革的导向，也和当前房地产市场的秩序调控有关。这几年包括高校、企业、研究机构都对库存进行了研究，比如说针对商业地产过剩的问题，其实也有很多丰富的研究内容。但是问题在于，如何化解此类过剩的库存问题，这几年一直没有出现很精准的对策。另外在对库存问题的研究过程中，其实也需要研究各国的差异。从城市经济学的角度看，不同库存背后的租金收益有很大差异。比如说国际上商业地产的租金收益率比较高、回报比较大，这样此类物业的高库存压力就相对小。所以国内市场针对部分高库存的问题，要重点研究物业收益率等因素，这样才可以提出更为务实的解决措施。
库存结构比总量更受关注
论坛上，上海易居房地产研究院流通所所长崔裴发布了《房地产库存问题研究》报告。该报告对“房地产库存”作了如下界定：房地产供给侧持有的、可流通但尚未完成流通，或者尚未被终端需求者使用的房地产。具体看，新建商品房的库存包括了四种。第一、商品房现房库存，是最小口径的新建商品房库存，指已达到销售、出租条件但未完成销售、出租的新建商品房；第二、商品房期房库存，指可预售但尚未完成预售的新建商品房，在我国现有商品房预售制度下，这是实际存在的新建商品房库存；第三、商品房实际库存，指在一个特定的区域内，截止到某时间点，新建并已达到销售、预售或出租条件，但未销售、预售或出租的新建商品房，即商品房现房库存与期房库存的总和；第四、商品房潜在库存，在我国目前的房地产开发管理制度下，已开工但未竣工且未达到预售条件的在建商品房，在不久的将来就会变为期房，是商品房期房库存的主要来源。
报告指出，从结构上看，２０１２年—２０１７年３５个大中城市商品房实际库存中住宅占比震荡下行，从５６．６％下降到４４．６％。数据表明商品房实际库存从以住宅为主转为以非住宅为主。这意味着商办用房的库存问题变得更加突出。换而言之，在全国平均层面商品住宅库存已为合理水平，但以商办用房为主的非住宅商品房库存规模远超合理规模区间，去化压力巨大。另外，从２００５年—２０１７年全国不同类型商品房期房销售面积来看，期房销售的绝对主力是住宅，商办用房销售占比非常低，这在一定程度上反映了商办用房受自身特性影响，去化难度更高。
去库存措施应有创新思路
与会的国有房企代表等表示，去库存的问题，可以和存量房、存量用地等政策管理积极做挂钩。换句话说，对于部分库存规模比较大的房源，除了关注“去化”的概念，其实还可以考虑“转性”的概念。如果这方面实现了政策的衔接和打通，那么去库存的问题就会变得比较容易解决。比如说当前全国各大城市正在积极推进租赁市场的改革，对于此类租赁市场来说，也可以关注房地产的库存问题。对于租赁市场，新拿地和新建租赁住房，固然类似在白纸上画画，难度和阻力较小，但是利用原有的存量资源也是一个可以变通的方式，尤其是考虑到新房建造周期时间相对长、存量物业改造周期相对短的特点。对于此类过剩的房源，在收储后进行改造，自然可以形成更多的租赁住房房源。而且从租赁企业运营的角度看，在此类基础上，可以适当考虑停车位的配建和社区的经营管理，这样都有助于此类库存项目真正为市场所认可，也具有更多的市场投资价值。
上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳认为，研讨库存问题，对于当前中国房地产行业健康持续发展是非常必要的。库存问题是房地产市场比较基础的问题，易居研究院对此类问题进行持续性的跟踪研究，也形成了较多的研究成果。通过和相关机构进行合作探讨，加深了对此类问题的认识，也有助于为政府提供更为精准的政策决策参考意见。对于库存问题，既要积极实现理论方面的探索和思考，也要结合房地产市场阶段性的发展特点做精准性的策略建议。库存问题的解决，既改善房地产市场的供求关系，也有效化解相关金融风险。这一切符合供给侧结构性改革的大方向，也有助于房地产长效发展机制的更好建立。
